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土拍楼面价再破万,2017城南买房必读 《怡心湖板块价值报告》

2017-11-14 13:18
    《怡心湖板块价值报告》

 

 

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      11月14日,怡心湖一宗面积达175亩、起拍价为7200元/㎡的住兼商用地,引发了成都土拍市场的关注。

    当天,共计22家的开发商参与了本次土拍,在经过37轮的竞价后,该地块以10900元/平米的楼面价格宣告成交,竞得者为绿城,这也成为了怡心湖自2017年3月刷新成都土拍最高溢价之后,再一次的发力。显然,这样的起拍与成交价格,已经能够说明经过一年的打造,成都对于怡心湖的湖区价值有了十足的信心。

    作为与天府新区直管区隔江相望的7500亩湖区,以“产城湖”为定位的怡心湖,勾画了一个比东湖、南湖更接地气的未来。那么,身为天府新区黄金左轴崛起的代表,怡心湖具备哪些价值支撑?怡心湖将如何突破作为湖区的价值局限,实现“产业”“城市”“生态湖区”的协调发展?为此,记者对此做出一番深入的探讨。

 

     认准怡心湖:主流开发商上演抢地大战

    湖居,一直以来就是成都最为认可的居住方式之一,贴上湖居标签的住宅项目、乃至区域板块,往往能在市场中占领更高层级的价值地位。怡心湖板块的土地资源、市场价值已然被“嗅觉灵敏”的开发商所悉知。

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(怡心湖板块周边各大实力房企纷纷布局)

    据不完全统计,怡心湖板块在2016年共出让土地746亩,从格林城到中海到万腾再到中铁建、卡地亚、万科等实力房企在内纷纷出手,大手笔布局怡心湖周边。随后的2017年,我们看到怡心湖区域内多个住宅项目开始逐渐落地,“城”的一面可谓基本显现。

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怡心湖周边地价走势图(2015-2017)

     至于产业的一环,随着2017年9月4日,万科与双流区举行签约仪式,计划将投资700亿元在怡心湖片区打造梦想城项目。9月6日下午,双流区与蔚蓝卡地亚集团有限公司又签订了怡心湖“现代城”项目投资框架协议,一个占地总面积约1425亩、总投资约80亿元,整体定位于集文化艺术、休闲商业、酒店于一体的高端都市水岸商务中心,正式宣告布局于此。

    对此,业内人士指出,“配套的完善和产业的加持是区域价值提升的最大助力,这两点上怡心湖给出了令人眼前一亮的‘答卷’。尤其是万科与蔚蓝卡地亚产业布局怡心湖,也充分反映出了市场对怡心湖‘成长’的信心。”

 

    重读怡心湖:成都第三座“产城湖”规划发布一周岁了!

    怡心湖,地处“新双流”的东侧,在官方的定义中,怡心湖是“国家级临空经济示范区的高端服务核心区,成都产城一体、城景相融的现代品质城市新标杆”。

    自2016年11月怡心湖规划出炉后,一年时间内双流区政府网站不断公布更多规划的相关细节,甚至曝光了多张效果图。

     梳理双流区政府发布的内容不难发现,整个怡心湖按照都市水岸商务中心区、滨水花园总部商务区、创智创新科技研发区、园景休闲小镇生活区、生态科技宜居生活区等六大功能区分别进行详细策划和设计。

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(怡心湖规划图)

    西部航都创新核,成都山水生态心。围绕这一核心定位,怡心湖规划包括科创研发、商务服务、商业休闲、配套服务等4大功能板块,20大核心承载项目,构建产城协同发展平台。在产业上,怡心湖将构建“3+3+N”产业体系,其中包括N项完善的生活服务元素。

 

    在交通上,怡心湖“三横两纵”的快速路网,可实现直达成都市区、双流城区、天府新区等周边城市功能区。另外,从区域内轨道交通系统规划可以看到,规划区内地铁站多达7座,1、5、6、11、18、21、23号线未来都将自怡心湖板块内穿行而过。

 

    清晰的规划格局,不难看出怡心湖的“野心”,换句话说,不论是产业还是人居,怡心湖从一开始就确立了明确的目标,就是承接天府新区的“红利”。

 

    深度解析:多维度读懂怡心湖的未来

 

    怡心湖的出现,意味着在城南产城湖“三足鼎立”的局势已初步形成。记者将通过“产城相融”、“生态湖居”两大不同维度的对标,解读怡心湖成长为新一代高端居住板块的基因。

 

 

    对标一:生态湖居板块 改善型产品当道

      在成都,提到湖居绕不开东湖。

    早在2010年东湖板块便刷新成都房价“天花板”,150㎡—170㎡面积段的成交均价甚至达到14218元/㎡。但随着开发强度逐渐降低,2013年之后东湖板块几乎已无新增面积,近三年来新增供应与成交量已中断 。 

    而从链家网的二手房数据来看,东湖周边住宅的二手房价远高于周边其他非湖居板块区域,目前,整个东湖板块的二手房均价达到20000元/㎡左右,与周边区域的二手房相比要高出1000—8000元/㎡。

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     2016年,南湖板块开启改善居住的势头,改善型产品受到市场的热烈追捧。随着城市向南的强势推进,南湖板块的价值稀缺性获得市场的广泛关注,改善型产品的均价屡创新高。

    作为产、城、湖一体的发展模式的“先行者”,近三年来锦城湖的房价“天花板”屡屡被刷新,成交均价从2015年的11275元/㎡左右增长至18284元/ ㎡左右。

    通过与三大典型湖居板块近年来的销售数据对标,记者观察到,无论是在成交量还是在成交均价上,90—130㎡、200—300㎡的改善型产品都占据着绝对的优势,“湖区板块所具备的生态资源优势与宜居属性,对改善型客群的吸引力远超其他其他板块,在未来很长一段时间,成都的湖区板块住宅发展仍将由改善型产品主导。而怡心湖自然也不会例外。”

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    对标二:湖居板块 临湖价值增量优势明显

    值得注意的是,在湖居板块中,临湖项目价值增量远高于非临湖项目。以锦城湖为例,2017年1月-10月保利锦湖林语在二手房市场上的涨幅高达67.4%,而非临湖项目的万科公园五号二手房涨幅为4.3%;

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    临湖项目的价值优势明显,这一点在南湖板块也不例外。南湖板块的临湖项目,二手房价格在年初就已突破万元,至今年10月,价格天花板已突破至16000/平米,涨幅最高的佳兆业君汇上品,达到了88%的程度。

    非临湖项目的二手房价格,一直维持在6000-8000之间,直至进入四季度,才迎来一波补涨,迈入了万元大关。

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     显然,这样的数据显示出,对于湖区板块的产品升值潜力,品牌开发商的项目最值得优先考虑;其次,在品质相差不大的前提下,临湖项目的均价依旧高于非临湖项目的均价。从二者的对标上来看,显然,湖居板块优势已经为怡心湖的“成长空间”与“价格天花板”奠定了基调。

 

    梳理怡心湖板块周边的住宅产品,记者发现,万锦城成为了最值得一提的项目。其规划全生命周期居住系统,主打建面95-135㎡实得200-300㎡三院叠墅,恰恰最符合前述成交与销售的热门户型面积段。

    据了解,万锦城定位为380亩生态城市科技大盘,更多的是给成都的楼市带来一种新的生活方式,一亩地仅五户,两层两户电梯直达,尊贵感及舒适度倍增,同时充分考虑通风、采光,全坐北朝南,帝王朝向,户户通透。两大主推产品皆高赠送,最大化延伸客户使用空间。 建面 95㎡叠墅实得约200㎡,60㎡屋顶花园,既是家人朋友的畅玩地,又是小孩的嬉戏场;建面 135㎡实得300㎡,带前后花园,让生活回归院落。

     与精装大平层及传统别墅不同,万锦城还自带6万方商业街区mall。当怡心湖的产城价值可期之际,万锦城无疑成为了最快也是最好的兑现这些价值的选择。

 

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