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行动派金科:四大价值体系下践行低杠杆高周转

2017-12-06 11:44

 

        言必信,行必果。1998年,金科萌芽于初生的直辖市重庆;20年后,其一骑绝尘跻身于行业龙头,收获赞誉无数。20年间,从创业之初的“北进”战略,全国化时期的“622战略”和“1060战略”,这家房企不仅生动演绎出“行动派”三个字的内涵,并始终如一低调践行自己的社会责任,在“2016 第六届中国上市公司口碑榜”等评选中获得了“最具社会责任上市公司奖”。

      事实上,20年历练,金科已经形成了一套包括社会价值、人才价值、客户价值、产品价值为基础的战略导向体系。此外,今年6月,金科提出2020年签约销售金额力争突破2000亿元目标,尽管该跨越式战略被外界解读为“激进”,不过其实际做法却颇为稳健,一直将高周转、低杠杆作为前提和基础。

      财报显示,今年1~9月,金科地产板块去年目标完成率已达88%。

       20年成就价值企业

       价值,正成为一家企业的极致追求。正值二十弱冠之年的金科,已经在这条道路上留下烙印并抢占到制高点。

      9月26日,由每日经济新闻主办的第七届中国价值地产年会上,其发布的2017中国价值地产总评榜中,金科荣获“年度价值地产企业”称号。

       荣誉加冕背后,是对“价值”和“责任”两个词的深刻领悟,也是数十年如一日对“社会价值大于企业价值”的坚持。

       事实上,历经20年发展,金科早已从西南一隅的区域性地产公司,发展到全国性地产集团公司,形成了“三圈一带”发展格局。不过,如何更好地践行社会责任,则始终是金科管理层制定所有战略的前提。

      8月29日,在重庆市统一战线2017年度爱心助教捐赠仪式上,金科党委书记、监事会主席蒋兴灿代表责任企业发言表示,金科始终坚持“社会价值大于企业价值”的企业理念,第一时间把援手伸给最困难的人。

       2017年,金科向石柱、忠县、涪陵、云阳、大足、黔江等6个区县捐赠帮扶资金,用于基础设施改善、教育建设、医疗救助、特色产业扶持等,助力当地脱贫攻坚工作。截至目前,金科累计向贫困区域、贫困人群捐款数亿元,向国家级贫困县投资超过200亿元。

      人才是金科的第一资源。据了解,金科现有员工超过10000人,其中地产主业超过3000人。目前,其内部已经形成了一整套多维度的价值人才选拔保障体系,包括针对名牌高校应届毕业生的“金科之星”制度、以及三鹰人才计划、领军人才计划和即将推进的博士引进计划等。

       而在多名行业人士看来,金科目前在地产行业内对顶尖优秀人才的吸引力又增添了新的筹码。

        今年6月,金科股份新一届董事会制订了《金科地产集团股份有限公司发展战略规划纲要(2017~2020)》提出,计划在2020年力争实现签约销售金额约1500亿元,并力争向2020年冲击2000亿元目标奋斗。

       分析认为,房地产行业的“寡头化”趋势已经不可阻挡。“今年全年房企前20强的门槛很可能接近1000亿元,到2020年,房企前20强和前30强的门槛则很可能分别抬高至2000亿元、1500亿元。”房地产行业分析人士荣腾洪表示。

        雕刻“美好生活”

       引人关注的是,在推进2000亿战略目标的同时,金科对于“美好生活服务商”这一定位不仅未弱化,还通过客户价值和产品价值两大导向将其进一步深化。

       2016年初,金科提出“地产+服务=美好生活服务商”的理念。而在过去20年里,金科始终秉持“建筑人居梦想”、“做好每一个细节”的理念,将客户价值和产品价值最大化。

        这一点,在金科的产品结构调整中所隐藏的鲜明民生导向便彰显无遗。公开资料显示,金科的产品战略可以概括为“7030战略”,即70%属于中小户型,用于满足刚性需求,30%属于改善型,满足中高档住房需求。

       此外,金科股份高层曾表示,金科从开发商到服务商,会将更多的“人情味”融入生活。种种迹象显示,这一系列战略所描绘的蓝图并不仅仅是蓝图,它已经成为现实。

       去年8月29日,金科服务与微软(中国)在重庆签署战略合作协议,双方共建首个社区数据研究中心,建立了“天启大系统”,把客户信息,客户运营机制,客户个性化管理,进行大数据的整合,实现线上和线下的资源整合,根据住户习惯,进行光和温度的设定,制定更美好的生活服务。

       今年6月23日,金科与东软熙康就大健康领域达成战略合作,联合成立了“金熙健康管理有限公司”,开创社区和家庭医疗健康服务的新模式。

      值得一提的是,除了新服务外,“美好生活服务商”中还包含新地产战略,即绿色地产、产业地产、商业地产。

       据了解,金科的项目在规划初期就从景观绿化、能源系统、空气环境、建筑材料、废弃物处理、水、光等方面入手,保证每项指标完全符合甚至超越国家标准,让业主感受“绿色住宅”的美好。

       公开资料显示,金科旗下拥有园林公司,具有一套标准化的绿色景观打造体系。截至2017年上半年,金科园林累计建设绿色景观面积已达2000万平方米。

      引人关注的是,这一理念也得到了诸多认可。今年5月4日,住房城乡建设部官网公布《建筑业发展“十三五”规划》,以落实“适用、经济、绿色、美观”建筑方针为目标。

      同时,金科也为此收获了诸多赞誉。2017年6月10日,中国绿色科技地产高峰论坛发布了中国绿色地产指数报告,金科荣膺“2017中国绿色地产TOP20”,标志着金科在绿色建筑行业发挥绿色地产引领者的作用。

         践行高周转低杠杆

       在社会价值、人才价值、客户价值、产品价值所组成的价值体系下,金科大胆却又细致、激进却又谨慎。

       据了解,自今年6月提出2000亿目标战略后,金科不仅制定了“金十条”,涉及战略布局、运营、激励、产品、人力、资金、发展、企业文化等经营核心板块;还提出以“高周转”为组织运营导向,以“高激励”为组织动力引擎,以“狼文化”为组织精神内核,打造“一二三”发展新模式,即:一快:快周转;两低:低成本、低负债;三高:高质量、高效率、高增长。

       事实上,作为A股上市公司,金科的融资手段本就比普通房企丰富,包括增发、资产证券化、并购等融资方式均可选择,目前金科依旧维持着AA+的评级。不过不容忽视的是,房地产行业本身的负债率普遍偏高,来自银行信贷和房屋预售产生的预收账款均形成负债,因此要降低企业负债率,加快销售的高周转无疑是首要良方,做到开盘快、去化快、回款快、交房快,在做大规模的同时全面提升产品质量和服务质量,实现规模和利润同步提升。

      比如金科将区域布局策略从核心十城优化为城市群深耕,增加了核心城市、增加了核心城市周边节点城市。如何在短时间内进入这些城市?金科提出的路径是“内生式增长与外延式增长并重”。

       如果将上述金科快速在全国城市布局的模式作为外部战略考量,那么包括“双赢”计划等则是一套逻辑缜密、实际推动力较强的内部战略。

       金科提出了以“高激励”为组织动力引擎,计划实施以“双赢”计划为主线的激励政策,包括“同创共赢”和“同舟共赢”,用更精准科学的激励制度,最大限度激发团队活力。

      房地产行业分析人士认为,金科的上述战略背后有着强劲的逻辑支撑。毕竟在当前的房地产市场环境下,谁拿到土地的价格和贷款的利率更便宜,谁就能成为这场角逐的最终胜利者,而其中最为关键便是企业的规模优势。

       据金科股份发布的2017年三季报显示,今年前三季度金科股份实现销售金额440亿元,同比增长91%;其中地产板块实现签约销售金额422亿元,同比增长94%,此外,按照今年全年500亿目标测算,其完成率已达88%

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