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未来10到15年 我国长租公寓市场将达到万亿规模

2018-01-11 17:12 中国经济网
    租赁是慢周期的行业,如果用以往的高杠杆模式拿地,存在极高的资金链风险,如若叠加去杠杆的政策环境,盲目扩张的企业将会陷入困境。

      2017年12月30日,碧桂园首个长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”在上海青浦区正式开业,规模400套,以35平方米为主户型。距离正式宣布布局长租公寓领域仅7个月,碧桂园就实现了首个长租公寓项目的落地,并计划在三年内建设100万套长租公寓。
      其实,在碧桂园进军长租公寓领域之前,万科、龙湖等房企在早期就利用自有的房地产开发资源开展长租公寓业务,驶入租赁市场的蓝海中。
      自2010年前后兴起的长租公寓,在2017年发展较快。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2017年是租赁市场政策持续释放的一年,国家和地方政府加大对住房租赁市场发展的扶持力度,租金证券化以及各类房地产信托投资基金的创新,都有助于长租公寓的发展。
      中城投资执行副总裁王珊表示,我国租赁市场的机构渗透率目前仅为2%,未来10年到15年可能超过20%,长租公寓市场容量有望达到万亿级规模。
      克尔瑞地产研究预计,2018年,越来越多的房企会把长租公寓作为重点发展方向:已经明确方向的房企将提出明确的实施细节,并着手执行,甚至将长租公寓提升至更高的战略高度;而尚未涉及长租公寓的房企也将积极试水,开展业务布局。
      龙头房企加码长租公寓布局
      随着“租购同权、租售并举”的观念逐渐深入人心,中国城市新居民的住房需求正在向租赁市场转移。2017年,在一系列政府与市场的推动下,住房租赁市场已经成为各大房企拓展的新方向,房企不断推出或加码长租公寓及其相关业务布局。
      根据克尔瑞地产研究表明,在中国排名前30位的地产商中,已经有三分之一以上的企业涉足长租公寓市场。
      万科是最早涉水长租公寓领域的房企。2016年5月,万科正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。据万科2017年中期报告,截至报告期末,泊寓已覆盖21个一二线城市,累计获取房间数超过7万间,开业超过2万间,规模远高于其他房企长租公寓品牌。
      龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”从2016年开始起步。截至2017年7月底,龙湖已经布局7座城市,运营及试运营10家店,开业2500多间。
      旭辉积极实施“房地产+”战略,将长租公寓作为多元化布局的方向之一。旭辉“领寓”目前有上海、苏州、杭州等地的20多个项目正在筹建中,规模已达到7000间。
      2016年,招商蛇口成立长租公寓品牌壹间公寓;佳兆业在2017年推出寓享空间;远洋在2017年推出的邦舍Boonself,旨在打造精英白领社区的资产管理和运营的长租公寓。
      值得注意的是,VC SaaS(科技驱动创投)的一份长租公寓行业报告显示,在监测的144家长租公寓企业中,大部分企业成立于2013年至2016年,而到目前,链家自如、YOU+、蘑菇公寓均已进入C轮以及战略融资阶段。
      “的确,地产开发商进入的节奏比一些长租公寓运营商要慢,这和租赁型用地积极推出和供应有关。”严跃进指出,越来越多的城市开始尝试“租售并举”的模式,吸引了众多有实力的开发商进入自持物业领域,倒逼开发商转变开发理念,从单一的房产销售模式转向物业运营。
房企切入长租公寓领域目前主要有两种方式,一种是单独成立长租公寓品牌,另一种是和专业的      长租公寓运营公司合作房企。相对于其他运营商,房企的优势是可以凭借母公司拿地进行自持物业的开发,同时借助集团整体的信用进行低成本融资。
      长租公寓尚未成租房主流
      链家研究院的一份报告指出,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿。然而,数据显示,截至2017年年底,国内长租公寓的数量在全国租赁市场的占比仅为2%至3%,长租公寓的热度并不高。
      链家研究院分析了全国十个租赁热点城市的住房现状,整体来看,租赁住房的供应主体为个人普租和城中村,个人普租仍是大多数城市的主流,而品牌公寓占比不到10%。
      不过,在中央政策的指导下,截至2017年11月底,全国超28个城市多次发布了相关政策细化房地产租赁市场的监管细则,已有12个城市推出自持用地(含租赁用地)160余宗,租赁面积约550万平方米。
      链家研究院院长杨现领在“2017第二届中国房地产资产管理生态链大会”上表示,“租赁是一个非常市场化的市场,政策可以供给,但是给不了需求,我猜大部分租客不可能借钱加杠杆去租更好的房子。因此,租赁的需求与人均可支配收入水平高度关联。”
      北京泊寓相关负责人表示,目前入住的租客大多是30岁左右、收入中等偏上的白领。但以城市精英、白领为主的中高端客户群体在整个市场的占比有限。
      VC SaaS的行业报告指出,长租公寓面向的受众还有毕业学生、创业青年、青年工作人群。这类人群具有对住房有迫切需求,但是又无力承受商品房高房价的相同特征。
      然而,对于这类群体来说,公寓的高租金同样会令他们望而却步。一位大学毕业的受访者告诉法治周末记者,在租房时曾考虑过长租公寓,但是价格很高,市中心的公寓租金近5000元,户型还很小,便宜的公寓又距离市中心很远,最终还是选择了合租,月租金在2000元以内。
      以北京泊寓为例,法治周末记者发现,在北京海淀区,22平方米左右的户型每月租金至少4950元,而在房山区相同户型的公寓每月租金为1480元。
      租金仍是长租公寓进一步扩大客户群体的瓶颈,严跃进预测:“大趋势看,长租公寓的租金未来会有继续提高的可能,尤其是品质租房时代的到来。”
      扩大规模优先于盈利
      长租公寓虽然吸引了希望分享红利的各路资本涌入,但随之而来的是盈利模式欠缺、管理运营能力不足、无序竞争等诸多问题。严跃进告诉法治周末记者,受租赁市场本身的现金流模式以及政策调整和市场疑虑的影响,目前整个行业里盈利的并不多。
      链家研究院的数据显示,目前自持型地块的土地成本仍然过高,以北京为例,已成交的4块100%自持的地块楼面价均每平方米25000元以上,加上建安成本、运营成本以及各种税费,以目前周边自如的租金水平来算,想要实现回本要超过25年,盈利遥遥无期。
      严跃进坦言,目前长租公寓的各类资金进入,关键的考虑点不在于盈利,而在于做规模或网点布局。实际上,规模效应对于房地产企业的经营很关键,尤其是创立品牌,形成较多的消费需求黏性。
      对于长租公寓来说,理论上的利润率应该超过12%,但目前很多长租公寓会有“雷声大雨点小”的经营效果。因此,“从长租公寓发展的长远角度来看,需要用金融创新的方式来经营,比如说,在租金收回周期较长、租金较低的时候,如何用资金证券化的方式来实现资金的回笼等。”严跃进如是说。
      VC SaaS的行业报告提出,对于长租公寓,租房流程线上化和运营流程管理标准化是提高产能、实现规模化的有效方式;提升档次、强化服务是提升盈利能力的关键;获取低成本、大规模融资则是保障房企加速扩张的前提。
      租赁是慢周期的行业,如果用以往的高杠杆模式拿地,存在极高的资金链风险,如若叠加去杠杆的政策环境,盲目扩张的企业将会陷入困境。杨现领认为:“规模的快速扩张很可能是陷阱,而非效率。”

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