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成都公寓大年背后的数据真相

2018-07-09 11:14
    龙湖·上城公寓6月推出的是建面约40-60㎡的SOHO/LOFT,价格方面,首付48万起。首批次推出的600余套房源已经清盘,二批次房源紧急加推中。

      2018年是成都公寓市场的大年,这毫无疑问是市场共识。
      中成房业数据显示,截至5月末成都公寓成交面积116万方,同比上涨89.1%;仅5月份就成交25.6万方,环比上升20.8%。另锐理数据显示,2018年仅前4个月的公寓销售就已与2016年全年基本持平。
      销售端仅仅是公寓的一面,在供应端公寓市场差异化也开始显现,高端产品舒适度愈发明显,其价值也开始拉大,这也成为公寓购买者的一个重要下单依据。
      6月底刚刚开盘的龙湖·上城很好地诠释了这一市场特点,优质地段配合之下的高舒适度特性使得项目首批次600套一经开出就被快速消化。

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龙湖·上城LOFT意境创想图


      市场数据看公寓
      购买还得擦亮眼
      《四川房地产月度景气指数》2018年第2期数据显示,2018年1-4月,成都市公寓供应面积 106万㎡,同比增长136%;LOFT新增供应面积33万㎡,同比增长3倍。

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图片来自锐利数据


      经济学上讲究从供求两端看市场,供应的增加说明了生产者对于产品的看好。
      前4月,主城区的公寓供应共9.4万㎡,环比增长20.5%,占比31.3%;而这个数据在天府新区却极为低迷。1-4月,天府新区公寓供应只有0.1万㎡,占比3.3%。
      需求方面,2018年1-4月,成都市公寓成交面积90万㎡,同比增长94%;LOFT成交面积29万㎡,同比增长70%。
      从短期的市场供需看,这是无疑是一个需求远远大于供应的市场。但鉴于成都公寓市场近450万方的存量,近20个月的去化周期使得公寓的购买依然是一个技术活。

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图片来自锐理数据



      从前6个月的销售情况看,地段依然是公寓最核心的竞争力,主城区才是公寓市场的宠儿,天府新区这样的住宅热门区域公寓表现并不出色。以653套销量占据套数和面积双第一的万科天荟,以及刚刚推出600套就快速清空的龙湖上城均是其中的典型。
      政策导向看公寓
      行业风口已然打开
      租赁房市场被誉为房地产的下一个蓝海。在建立租购并举住房制度的大背景下,今年对于租赁住房的政策加持力度空前强劲。
      4月25日证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,随即碧桂园租赁住房REITs(房地产信托投资基金)在深交所挂牌,再后来,连保险资金也被银保监会允许入场。
      截至2017年底,保险业资产总量16.75万亿元,险资入场无疑是一个极大的利好消息。
      从城市层面来看,截止目前,已有北京、广州、成都、深圳、天津、西安等多个城市出台政策支持租赁市场。国内已有链家、龙湖、万科、华润等企业高调宣布进军长租公寓市场。

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公寓意境创想图


      其实,所有基调在年初就已有显现。
      2018年1月人民日报刊文称,未来全国将有30%的人通过租赁来实现住有所居,租房也能够成为体面的生活方式。随着“租购同权”的落实,公寓的价值将进一步得到释放。
      公开数据显示,2018年全国租房市场价值将达1万亿,预计到2025年将达到2.9万亿,到2030年将会超过4.6亿元。根据多个专业机构监测,近年来,一二线大城市租赁需求持续增长,租金水平趋势性上升。
      产品规律看公寓
      黄金周期刚刚到来
      政策和市场利好之外,就公寓产品本身的发展周期看,当下也才刚刚进入公寓的黄金期。市场研究认为,公寓有四个主要发展阶段。
      1.商务配套期
      公寓SOHO产品集中分布于商务价值较高的区域,其功能主要是满足商务办公需求为主,租金回报率是影响购买与否的最主要决策逻辑。现在多数四线城市的公寓市场还处在这个阶段。
      2.投资主导期
      住宅价格开始超过办公产品,住宅增值迅速提速,资产增值成为重要决策逻辑,高性价比的LOFT显现优势,商墅也开始出现。当前三线城市和部分的二线城市的公寓市场是这个时期的典型。
      3.类住宅起势期
      这一时期也是公寓黄金期。
      住宅价格继续高于办公产品,但住宅市场选择受限后,部分有自住需求的客户流向类住宅市场。结果导致类住宅市场的产品开始扩大面积,价格上涨。
现下中国多数被限购的城市的公寓市场均处于这一阶段,成都更是与阶段特点十分吻合。购房者被挤压出住宅市场转向公寓,为贴合刚需住房要求,开发商也开始大量供应大面积段的公寓产品。
      4.类住宅强化期这已经是尾声时期。
      当住宅继续限购,购房者选择仍然受限,住宅市场的价格已经上涨。类住宅产品由于大量购买者的推动作用,使得自住需求客户受限购+总价挤压影响加剧,产品类住宅化加强,公寓价格上调。以北上广深为代表的一线城市正处于这一阶段。
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      从上述规律看,正处在第三发展阶段的成都优质公寓正处在购买窗口期。
      事实上,在公寓发展的第四阶段,在世界上大部分国家优质地段的优质公寓价格都高于住宅,而诸多地标性的居所与创下天价记录的不动产物业,同样是由公寓产品所诞生。
      在成都来自市场的第一手数据也表明,舒适度强的公寓系产品,其价值也更加受到市场肯定,这部分产品的面积段也开始扩大。
      部分高端公寓情况:

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      典型样本看公寓
      中心城区公寓类即将爆发
      按照当下市场热门产品的基本规律:中心城区核心地段优质公寓将是最受市场欢迎的产品。
无独有偶,5月亮相的龙湖·上城正集聚了上述各项优势。
      作为一环最大在售项目,龙湖·上城毗邻金牛万达,处于一环与城市中轴线人民北路的黄金交汇点,地铁1号线与6号线换乘口,可谓名副其实的双地铁上盖。与此同时,龙湖·上城将采用国际领先的TOD开发模式,在商业运营方面将引入成都第六座天街。
     毫无疑问,优越的地理位置,领先的开发模式,极聚人气的龙湖天街都将让项目成为当之无愧的区域中心。

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龙湖·上城项目意境创想图


      在成都,龙湖明星项目遍布全城,龙湖·上城涵盖了高端住宅、公寓、天街、熙街,是集龙湖多年开发经验的上乘之作。
      住宅衍生品质社区、天街承载核心商业,公寓揽怀城市精英,熙街引领时代潮流,多业态的空间“连接”正在为龙湖创造更多价值。双地铁上盖+天街+一环心,在成都再也找不到如此优质的第二个龙湖·上城。
      对于龙湖·上城的公寓购买者来说,和大庄家同步入场无疑保证了项目的未来价值。在上城项目,龙湖将持有数层运营其长租公寓。龙湖有着深厚的公寓建设运营经验,尤以“冠寓”为典型。截至2017年底,龙湖 “冠寓”已在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等14个城市开业运营,累计开业1.5万间。
      据悉,龙湖·上城公寓6月推出的是建面约40-60㎡的SOHO/LOFT,价格方面,首付48万起。首批次推出的600余套房源已经清盘,二批次房源紧急加推中。

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