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开盘认购率7.99%,东中环这个项目为什么成都人不买单?

2020-06-22 15:48

购房者对产品和地段的挑剔,真实的写在成交数据上。

 

东中环、精装洋房、改善产品,单看这些标签,个个都应是热销背后的支撑。但288套房源,开盘仅售23套,7.99%的认购率未免让人意外,是一个什么样的项目,拥有诸多标签,成都购房者却依然不买账。

 

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近日,成都商报-红星新闻记者去到现场实地踩盘,看看这个拿得一副好牌,却被市场打得一脸尴尬的中梁·云玺台。

 

中梁是谁?

 

经常有购房者分不清楚“中梁”和“中粮”。

 

上个月,中梁·云玺台举行了的项目亮相仪式,那场发布会算是今年上半年少有的、规模盛大的发布会。这种高举高打的营销动作,透露了中梁想重新强调购房者对自己的认知,并快速推货的打算。

 

中梁,从温州发家的港股上市公司,是一家以高周转著称、top20强的地产黑马。在对中梁的各种报道中,激进的拿地和高周转一直是主要的标签。

 

 

图据中梁控股集团官方网站

 

2018年9月,中梁以8750元/㎡的价格,竞获十陵一宗约40亩、容积率1.5的地块,正式进入成都。首次拿下的地块,在中梁拍下之前,曾因报名人数不足,以流拍收场。当时的十陵板块,有大运会、成都向东的利好,前景极佳。

 

2019年5月10日,中梁在成都的首个项目中梁·壹号院亮相,333套精装房源,精装单价1.87-2.6万/㎡,户型区间97-132㎡,总价185-334万。然而,作为中梁旗下明星产品系——中梁·壹号院在成都的首秀并不理想。在与中海、龙湖等一众品牌开发商的赤身肉搏中,中梁·壹号院销售成绩平平。

 

 

中梁·壹号院区位图

 

以明星产品高调进驻成都市场,以此扩大品牌知名度,中梁·壹号院并未实现这样的预期。

 

时隔一年后,中梁第二个作品中梁·云玺台依然选择在年中阶段入市。

 

从入市时机看,最近成都市场表现不错:金牛区国宾板块,清水套均总价达到530万的融创·国宾雅集当天清盘;天府新区的阳光城·未来悦的报名人数突破2万人……市场热度、购房者的购买热情保持了较高水平,如果不是特别明显的项目及产品缺陷,市场是可以给予较高的回报。

 

然而数据显示,中梁·云玺台开盘仅售出了23套房源,认购率仅7.99%。

 

 

据成都透明房产网显示,中梁·云玺台项目截止昨日6点,仅有1套显示为拟定合同中

(备案或有延迟)

 

现场探盘

 

在中梁·云玺台的销售现场,可以了解到这个项目的全貌。

 

在这宗58亩的、容积率2.5的纯住宅地块上,云玺台共规划有13栋建筑,629户,均为纯板式的2梯2户的11F、17F建筑。

 

 

位于成洛大道槐树店北侧的中梁·云玺台

 

这是中梁较为擅长的改善项目,符合中梁一贯的市场定位。不过,和中梁经常强调的产品竞争力——户型“大面宽短进深”的特点有较大出入的是,在云玺台的实体样板间里,并没有感受到“阔景洋房”的尺度感。

 

据现场工作人员介绍,本批次率先入市的是9-13号楼,其中,除9号楼为东西朝向外,其余四栋全部为南北朝向。共有三种户型,129㎡套三、135㎡套三以及143㎡套四。目前,135㎡、143㎡均有实地样板间可供参观。

 

 

 

 

 

 

 

 

中梁·云玺台135㎡、143㎡实体样板间

 

具体到户型上:

 

1、两梯两户的结构,电梯实行梯控管理,每个户型的入户电梯厅都可归业主“私享”,这个区域大约有10-11㎡左右。销售人员表示,这相当于是赠送面积了。

 

 

入户门厅

 

2、135、143㎡均为套四,都采用传统的竖厅设计,但客餐厅两侧有双阳台设计,通透性好。主要卧室和景观面都朝南,采光尚可。

 

 

 

中梁·云玺台143㎡、135㎡户型图

 

3、受总面积段影响,四房设计造成个别房间以及部分空间尺寸的微差,但从功能性上来看,基本满足现在主流购房人群的居住需求。

 

4、产品排布,以南北向为主,基本没有楼栋错开,以致楼间距30-40米的距离,存在对视明显的问题。其中,最小楼间距约18米。

 

 

中梁·云玺台部分楼栋的楼间距

 

5、云玺台本批次的精装修价格都来到了4490元/㎡,属于中偏上的水准线。但从下图可清晰的看到,项目在实际选用品牌和用料上只能算是中规中矩,无加分项。

 

 

中梁·云玺台部分装修材料公示

 

整体来看,项目密度较低,除开高度达11楼以上的伪洋房概念外,无论是户型设计还是架空层的娱乐区规划,以及小区的互动园林景观还是有着可圈可点的优势。

 

但首次开盘仅售出23套,背后到底是什么原因?

 

难以支撑的周边环境

 

从现场实地来看,中梁·云玺台产品谈不上惊艳,但也没有太大问题,购房者之所以不买单,可能是因为其他原因。

 

区域带来的不可抗性,或许才是中梁·云玺台面临的最大难题。在实地看盘中发现,尽管项目地处东中环,但目前的城市界面呈现并不理想,难以支撑改善定位的产品。

 

1、周边杂乱的城市界面:

 

走到槐树店,你很难相信现在正在东中环。道路两旁布列着众多以建材、安置房、杂货铺、老旧厂房;马路上不时还有大货车经过,尘土飞扬;就在项目一侧的十字路口,还在如火如荼地修路。

 

 

 

 

中梁·云玺台周边城市界面

 

买房的地段论,对于改善买家而言更是重要的决定项。

 

2. 铁路、下穿隧道包裹,3D立体声环绕:

 

项目在内部产品上表现不错,但中梁自身太注重产品的朝向排布(84%楼栋南北),以及区域带来的外部因素使得产品面临着不小的槽点。

 

 

 

仔细看看地图可以发现,在云玺台地块的西侧、南侧均是被铁路及下穿隧道包裹,这点区域所带来的不利因素也直接体现在了产品上。

 

东西朝向的9号楼(129㎡)的主景观面将对望相隔约130米(百度地图测距)的铁路线而12、13号楼(135㎡)则近距离成洛大道及下穿隧道约30米。据置业顾问介绍,虽然项目配置有隔音隔热的双层low-e玻璃。但相距铁路、下穿隧道过近,后期将形成3D立体地噪声环绕。

 

 

中梁·云玺台客厅阳台直面成洛大道及下穿隧道,仅约30米

 

3. 周边以老旧小区为主,价差达1万元:

 

项目所处的槐树店,隶属于东中环,区域内最近的新房供应来自鲁能城。 鲁能城三期于今年4月取证,85-128㎡的刚需和首改户型,带精装价格约2万/㎡,总价在170-256万浮动。

 

二手房上,由于区域内大都为20多年的老旧院落,二手房价基本才1万/㎡出头,相比于中梁·云玺台整整少了1万+/㎡,估算都接近一倍之多了。

 

 

中梁·云玺台周边城市界面

 

就是在这样一个二手房价才1万出头、新房2万/㎡的区域,中梁·云玺台总价310万/套(单价2.4万/平起)的改善定位,市场抗性较大。

 

入蓉两年落地了两个项目,中梁在成都的布局正在浩浩荡荡的展开。但从市场反映来看,中梁对于这座城市的理解尚不够深入,什么样的区域需要怎样的产品,对一个新进品牌而言是一堂必修课。

 

激进拿地、高周转,夺下TOP20成绩,但中梁在成都的道路并不如预期走得顺。做改善产品,面对的客群往往都有着两次及以上的购房经验,购房者对于项目也有着自己清晰的判断。时间拉长,房子或许可以慢慢去化,但要在成都市场持续深耕,中梁还有很长的路要走。

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