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复盘| 龙光入蓉首个“天字”系,交房6年争议不断,会所至今仍未开放

2020-11-16 20:25

日前,龙光召开发布会,宣布在兴隆湖板块落地“天字系”项目——“天瀛”,该项目即将取证。

龙光官网显示,龙光在粤港澳湾区土储占比高达82%,而在“成都”等其他城市,土储仅占比4%。

▲截图源龙光集团官网

龙光入蓉十年,在主城仅开发一个住宅项目,位于锦江区三环路2012年开盘的“天悦龙庭”。由于在成都发展缓慢,龙光在成都存在感一直较弱。

复盘一个城市中已呈现的同序列产品,能快速了解这家企业的产品力和服务水平。为了对即将面世的“天瀛”构建一个更直观的参照系,今天我们决定复盘它的兄弟篇——“天悦龙庭”。

 

01

复盘:百强房企龙光入蓉“壹号作品”

各项指标颇具改善属性

chengdugoufangzhinan

龙光天悦龙庭,是龙光在成都的首“天字”系产品,位于锦江区琉璃厂板块,南三环内,距离金融城约10分钟车程。

▲龙光天悦龙庭区位图

2012年首次开盘,2014年全部交房,至今房龄已有6年。首批次开盘均价约8600元/平米,高于当年的成都楼市均价,更是领跑琉璃厂板块。

项目占地约72亩,10栋住宅大围合式南北布局,享有约30亩的阔景中庭园林

80-270米的楼间距,容积率3.5,绿化率45%,小区车位比高达1:1.4,还规划了一个高级会所,一个下沉式露天泳池,泳池对业主免费开放。

公开资料显示,1:1.4的高车位比是项目当年对外输出的主要价值点之一。时隔8年,这一车位比,已经较为落后。

▲龙光天悦龙庭效果图

产品建面85-330平米,主力面积区间为85-148平米,法式新古典主义建筑风格,2T2户纯板式布局,南北通透,多数户型朝向中庭景观。

从各项建筑指标看,天悦龙庭在当年颇具改善属性。

 

02

现状:“住改商”开设超市

30亩园林加分不少

chengdugoufangzhinan

项目所在的琉璃厂板块,至今还被部分网友戏称为“国际城南旁边的城中村”,虽然距离金融城仅有十分钟车程,但与国际城南的气质格格不入。

▲龙光天悦龙庭实拍图

具体到龙光天悦龙庭,在产品呈现及管理上,项目既有加分项,也有减分项。

 

最大的加分项是占地约30亩园林,植被青葱,水景清澈,俯瞰视野心旷神怡。业主在或长椅上晒太阳,或聚在一起聊家常,或陪伴小孩玩耍……得益于这个超大中庭,丝毫不觉得拥挤,有住在公园里的感觉。

▲园林景观一角

 

楼栋内部,电梯不大,但电梯间无异味,运行平稳,乘坐体验不错。

再来说减分项

楼盘外立面呈暗黄色,有线路裸露在外。不少业主封了阳台,整体看起来不够美观整洁。但得益于窗墙比较低,也未特别突兀。

▲部分业主封了阳台

▲有线路裸露在外

交房6年,会所仍未对外开放,建筑体褪色明显,大门紧闭,瓷砖斑驳老旧,会所入口处顶部的白色吊顶已有部分脱落。

▲会所建筑落灰严重

▲会所大门紧闭,瓷砖斑驳

 

▲楼道部分角落水泥交付,被堆放杂物

 

03

争议:交房后曾引发多次维权

目前入住率不足70%

chengdugoufangzhinan

作为龙光在蓉的一号作品,本该是企业打响品牌力,夯实产品力,但是天悦龙庭在交房后却风波不断。

公开资料显示,业主曾因车库禁止临时停放、会所变卖开设幼稚园而引发多次维权。

当初不少业主冲着1:1.4的车位比入手项目,认为即便自己不买车位,也有充足的车位供租赁。但交房不久后,物业对车位采取“只卖不租”的骚操作,即便停车场当时有大量空位,但许多业主只能将爱车停放路边。

▲车位“只卖不租”曾引发媒体关注

▲天悦龙庭物业:车位不对外租赁

当初承诺的高端会所,也差点被改成幼稚园,挖掘机一度进入小区,毁坏会所周边绿化及水池,为扩建幼儿园做准备。

▲某业主爆出的业主群截图

虽然经过业主维权和政府调解,开发商允许业主可租、可购地下停车库停车位;会所也得以保留,但对于一家品牌房企来说,被伤害的公信力和品牌形象却难以修补。

▲停车位事件顺利解决

至今交房已有6年,会所仍未营业。小区某业主透露,目前入住率仅有60%多,无法覆盖会所运营成本,后期入住率增加后会开放。但具体达到什么标准开放、具体什么时间开放仍是未知。

交房6年,为何入驻率只有60%多?区域配套难辞其咎。

从项目2012年首次开盘至今,已有8年时间,但区域未摆脱国际城南旁的“城乡结合部”的戏谑,周边各项配套也未醇熟。

▲项目周边充斥大量低矮房屋

▲项目周边充斥大量低矮房屋

周边充斥着大片低矮房屋、待建空地,项目底商也有许多未开业,生活氛围不够成熟。

公交出行不便,距离最近的7号线三瓦窑站约1.8公里,小编踩盘完,实测了一下,从小区门口走到地铁口1.8公里至少20分钟,中间要穿过一条偏僻小路,过一个人行天桥,骑车不便,也导致小区无法顺利承接高新区外溢租住需求。

由于在租赁市场反应平平,部分未入住房源仍为清水房,或许是房东不愿投入更多资金装修。

▲盐道街锦歆分校单校划片至盐道街实验中学

曾引发家长维权

此外,距离最近的心可儿幼儿园,是私立性质。对口的盐道街锦歆分校、盐道街实验中学,在锦江区内评价一般,划片范围内有许多回迁小区。

不够成熟的生活氛围,不够便捷的交通,不够优质的学区,令不少业主动了搬家的念头。某业主说,当初还以为这片会跟着南边一起发展起来。

如今,交房已有6年,小区适龄儿童逐渐增多。随着时间推移,不知是否会有更多业主为学区置换房源搬离小区?一直被争议的“会所”何时才能开放?

而我们也将持续关注龙光即将面世的另一个“天”字系产品——龙光天瀛。

转载自微信公众号成都购房指南

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